Trh kancelářských prostor v Praze prochází významnou transformací. Nároky nájemců se postupně mění a firmy stále častěji hledají flexibilitu, což vytvořilo podhoubí pro silný nárust popularity coworkingových center. Nedílnou součástí trhu ale samozřejmě zůstává i tradiční model „přímého nájmu“, v rámci kterého si firma pronajme celý prostor sama pro sebe a hledá primárně dlouhodou stabilitu. Jak se trh mění, jak se vyvíjí požadavky nájemců a jak na to reagují velcí pronajímatelé? Pavel Kadera, expert na asset management ze společnosti Českomoravská Nemovitostní, nabízí svůj pohled a interpretaci dat.

Coworking je na vzestupu, mění se ale i tradiční kanceláře

Pražský kancelářský trh vykazuje dlouhodobou stabilitu, kterou potvrzuje nízká míra neobsazenosti na úrovni 7 % (Cushman & Wakefield, Q1 2025) – jedna z nejnižších hodnot v regionu střední Evropy. Tato stabilita je výsledkem stabilní poptávky i pomalé výstavby nových prostor. V prvním čtvrtletí roku 2025 bylo dokončeno pouze 8 700 m² nových kancelářských ploch, přičemž celková nová nabídka pro rok 2025 je projektována na pouhých 26 600 m² (Cushman & Wakefield, Q1 2025). Přísnější podmínky financování a vysoké úrokové sazby brzdí spekulativní výstavbu, což může dále zvyšovat tlak na stávající prostory.

„Nízká neobsazenost a stabilní poptávka ukazují na robustnost pražského kancelářského trhu, což je důležité nejen pro investory, ale i pro nájemce,“ říká Pavel Kadera. „Velcí korporátní nájemci preferují dlouhodobé smlouvy, které jim poskytují jistotu a umožňují plánovat lidské zdroje a provozní náklady. To je přesně to, co tradiční model přímého nájmu nabízí.“

Stálost a dlouhodobost v rámci nájemních kontraktů ale rozhodně neznamená, že by se kancelářské prostory postupně neproměňovaly. Úbytek zaměstnanců v kancelářích totiž překresluje priority v rámci rozvržení pracovních prostor a firmy stále častěji investují do společného zázemí pro zaměstnance.

„Velké firmy po pandemii často zmenšují své kancelářské plochy o 10–30 %, což otevírá příležitosti pro efektivnější využití existujících kapacit. Společnosti dnes raději investují do kvalitních společných prostor, relaxačních zón nebo herních místností než do rozšiřování pracovního prostoru. Zaměstnanec akceptuje menší intimní pracovní prostor výměnou za lepší společné prostory pro wellbeing a komunitu,“ dodává Kadera z Českomoravské Nemovitostní.

Coworking nebo „přímý nájem“? Pronajímatelé musí diverzifikovat

Flexibilní kanceláře získávají na významu a tvoří přibližně 3,4 % celkové nabídky kancelářských ploch v Praze, což odpovídá 136 000 m² (Cushman & Wakefield, Q1 2025). Největší operátoři, jako Scott.Weber Workspace nebo WorkLounge, nabízejí prostory, které kombinují prémiový design, komunitní prostředí a flexibilní podmínky. Tyto prostory jsou oblíbené zejména mezi freelancery, startupy i menšími firmami, které hledají možnost rychlé adaptace na měnící se potřeby. Velcí pronajímatelé tak stále častějí čelí otázce, zda svůj prostor pronajmout coworkingu, nebo raději jedné konkértní firmě. 

„Pro velké pronajímatele je klíčové diverzifikovat portfolio a kombinovat klasické pronájmy s flexibilními prostory. Tento mix umožňuje reagovat na různé potřeby nájemců a zároveň minimalizovat rizika spojená s jednostrannou orientací na jeden typ klientely,“ vysvětluje Kadera. „Coworkingové prostory jsou ideální volbou pro menší firmy, které chtějí minimalizovat počáteční investice a mít možnost flexibilně růst dle aktuální situace. Pro začínající firmu je to určitá forma outsourcingu office managementu, kde může 'bydlet' od prvního dne bez velkých počátečních finančních či časových investic, navíc často na prestižní adrese a v reprezentativním prostoru.“

Kanceláře nad homeofficem stále vítěží. Coworkingy si vezmou až 20 % trhu

Pandemie bezesporu urychlila přechod k hybridním modelům práce a minimálně kombinace práce v kanceláři s homeofficem je dnes již často normou. Data však ukazují, že podíl práce z domova je v Praze stále nižší než ve městech západní Evropy. Poptávka po kancelářských prostorách je tak v českém hlavním městě stále stabilní. 

„Mix tradičních a flexibilních kanceláří zde zůstane. Neočekávám, že by se kyvadlo signifikantně a natrvalo vychýlilo směrem ke coworkingům. Odhaduji, že poměr bude zhruba 80 % klasických kancelářských prostor a 20 % coworkingů a hybridních řešení,“ predikuje Kadera. „Tento poměr je dán poptávkou, potřebou diverzifikace portfolií pronajímatelů a také požadavky bank na stabilitu nájemců. Velcí korporátní nájemci stále potřebují plně flexibilní služby, takže je to i o vyspělosti a specifických potřebách jednotlivých firem.“