Do kanceláří zamířila loni zhruba čtvrtina všech investic. Navzdory tomu se jich ale v Česku staví málo. Podle Josefa Eima, místopředsedy představenstva společnosti Českomoravská Nemovitostní, jsou k vyšší výstavbě potřeba vyšší nájmy.
Po pandemii covidu se mluvilo o konci kanceláří. Vy jste je v uplynulých letech naopak nakupovali. Proč jim stále věříte?
Kanceláře byly od roku 2020 vnímány jako ne úplně populární třída aktiv, všichni si mysleli, že lidi už budou pracovat jen z domova, ale to se nenaplnilo. Dnes paradoxně právě americké firmy nutí lidi k návratu. Vidíme, že osobní setkání je nenahraditelné. Přes Zoom sice komunikujete efektivně, ale jen určitým způsobem a kanceláře se tak mění na podnětná místa s benefity, jako jsou běžecké ovály na střechách, sauny nebo odpočinkové místnosti. Firmy se dnes nebojí investovat do špičkového vybavení, protože v boji o lidi jsou kvalitní vybavení kanceláří a dobrá lokalita klíčovými lákadly.
Kanceláře se aktuálně moc nestaví. Čeká nás podobný vývoj, jaký vidíme na trhu s byty, tedy prudké zdražování?
Neočekávám u kanceláří tak razantní nárůst cen. V případě bytů je trh vychýlený výrazně více. Musíme si ale uvědomit, že pravděpodobně nezlevní pozemky, cena práce ani komodity, ze kterých se kanceláře staví. Aby developeři začali více stavět, musely by zlevnit peníze, tedy klesnout úrokové sazby a případně narůst nájmy. Pokud se na okraji Prahy nájmy nezvednou alespoň na 485 korun za metr čtvereční, tak se za současných podmínek developerům nevyplatí ani kopnout do země.
Podle čeho si vybíráte budovy do portfolia?
Snažíme se kupovat kvalitní, pokud možno nové, kancelářské budovy na metru. Metro je pro Prahunaprosto klíčové. A hledíme vždy na kreditní riziko nájemce, aby nepřestal platit nájem, a na správné nastavení nájemného. Člověk by měl mít představivost a vizi, protože naše investice jsou dlouhodobého charakteru.
Zvykli jste si na období, kdy sazby dlouhodobě zůstávají výše, než byly ještě před pěti lety?
Užili jsme si období levných peněz a fixovali jsme úvěry prozřetelně dlouhodobě, a dokonce jsme měli úvěry za procento až 1,5 procenta fixované na šest až sedm let. Během té doby nám vzrostly díky navyšování nájemného příjmy z našich nemovitostí. Refinancování úvěrů tedy bude kompenzované právě tímto růstem vybíraného nájemného.
I u drobných investorů jsou nemovitostní fondy velmi populárním způsobem zhodnocování peněz. Co by měli sledovat?
Na jednu stranu mě to těší, protože je to segment, který jsem si také vybral. Ale na druhou stranu je třeba vnímat ne úplně malé rozdíly na trhu. Sledovat, na co se kdo soustředí a jak nemovitosti oceňuje. Ale dlouhodobě věřím ve stabilitu trhu. A pozitivně vnímám, že dnes už je trh tak rozmanitý, že nabízí produkty jak retailu, tak kvalifikovaným investorům.
Jak po zhruba dvou letech hodnotíte dlouhodobý investiční produkt? Tedy instrument, který lidem umožňuje spořit si na stáří právě třeba skrze nemovitostní fondy.
Hrozně moc mu fandíme. Je to skvělý nástroj, který motivuje lidi začít spořit na stáří co nejdřív. Překvapuje mě, že náběh smluv je zatím pomalejší, než jsem čekal. Předpokládal jsem, že po tom všichni skočí rychleji. Ale jako všechno i toto musí někdo nejprve prozkoumat a začít o tom mluvit. Jedna věc je jistá. Pokud se výrazným způsobem nezmění demografie nebo migrace, bude se náš důchodový systém muset změnit. Je tedy třeba průběžně motivovat lidi k tomu, aby přijali zodpovědnost za to, zabezpečit se na stáří sami.
