Proč se v Praze přestaly stavět kanceláře? Za útlumem kancelářské výstavby stojí dva trendy
Pražský kancelářský trh zažívá výrazný útlum nové výstavby. Na letošní rok se podle analýzy Knight Frank plánuje dokončení pouhých 36 700 m² nových kancelářských ploch – to odpovídá přibližně dvěma středně velkým budovám anebo například celému jednomu komplexu, jako je Churchill Square. Brownfieldů v žádaných lokalitách, které by byly vhodné k developmentu, rychle ubývá a ty, které ještě zbývají, developeři stále častěji přeměňují na rezidenční projekty.
Tlak na rezidenční výstavbu mění i urbanistickou funkci kancelářských budov. V nových projektech na brownfieldech, jako je například Rohanský ostrov nebo okolí hlavního nádraží, se kanceláře stávají sofistikovaným „blokátorem“ hluku či městského ruchu. Developer tak staví administrativní budovu podél frekventované komunikace, která plní dvojí funkci: nabízí žádané kancelářské prostory a zároveň slouží jako efektivní bariéra proti hluku a prachu. Tím se otevírá prostor pro realizaci vysoce hodnotných rezidenčních projektů v klidném vnitrobloku.
Tento trend je patrný v mnoha lokalitách. Vidíme to v Karlíně, na holešovickém projektu Port7 a velmi dobře ho ilustruje i revitalizace bývalého komplexu Transgas v blízkosti budovy Panorama Business Center u hlavního nádraží, kde nová zástavba propojuje moderní kanceláře s prémiovými rezidencemi. Podobné přístupy očekáváme i u plánovaných projektů na Florenci nebo v širším okolí Masarykova nádraží.
Současně se míra neobsazenosti kanceláří snížila na 5,9 procenta – nejnižší hodnotu od počátku roku 2020. V některých vyhledávaných lokalitách je toto číslo ještě nižší: Praha 2 vykazuje neobsazenost pouze 1,8 procenta, Praha 8 pak 3,3 procenta. To v praxi znamená, že firmy hledající kvalitní kancelářské prostory v atraktivních lokalitách narážejí na zásadní problém, že volné prostory dané velikosti prakticky nejsou k dispozici.
Hlavní příčinou útlumu kancelářské výstavby je ekonomika. Hodnota jednoho kancelářského metru se pohybuje mezi 3000 a 4000 eury (75–100 tisíc Kč). Oproti tomu nové pražské byty vyjdou v průměru na 180 tisíc za metr čtvereční a ve vybraných lokalitách dosahují až 300 tisíc. Developer tak má jasnou motivaci stavět byty.
V lokalitách vzdálenějších od centra, například v Praze 4 či 5, kde se kancelářské pronájmy pohybují kolem 15–16 eur za metr čtvereční, se developerovi stavba kancelářských budov nevyplatí. Aby dávaly podobné projekty developerům a investorům smysl, musel by se nájem v těchto lokalitách zvýšit zhruba o 25 procent. Dokud k tomu nedojde, nebudou kancelářské budovy mimo širší centrum Prahy pro investory atraktivní.
Vezměme si příklad středně velké budovy v Praze 5. V této lokalitě se průměrné nájemné pohybuje okolo 16 eur za metr čtvereční. Roční nájemné je pak 192 eur, při kapitalizační míře 6,5 procenta vychází hodnota metru přibližně na 2950 eur, tedy oněch 75 tisíc Kč. Jenže postavit novou kancelářskou budovu dnes stojí tři až čtyři tisíce eur za metr.
Dnes se naopak vyplatí stavět v prestižních a dostupných lokalitách, kde developeři cílí na nájmy mezi 25 a 30 eury za metr čtvereční. Takovou částku si mohou dovolit jen bonitní nájemci, pro které je lokalita velmi důležitá z důvodu atraktivity pro hledání nových talentů. Firmy vědí, že například kvalitního IT specialistu do kanceláře na okraji Prahy nedostanou a vyplatí se jim do vyššího nájemného investovat. I přes dražší stavební pozemky a složitější povolovací procesy se tak developerům nemovitosti v centru vyplatí.
Podle mého názoru na trhu uvidíme v nejbližších letech pravděpodobně mix různě silných trendů. Zaprvé, výstavba čistě kancelářských komplexů bude stagnovat, s výjimkou těch nejlukrativnějších adres, kde si nájemci připlatí za prestiž. Zadruhé, budeme svědky konverzí. Starší kancelářské budovy, které jsou dnes na hranici životnosti a vyžadují významné investice do technologií, se vlastníkům často vyplatí přestavět na byty.
Všechny výše popsané trendy, jako je nedostatek nové výstavby, relativně nízká neobsazenost, přesun developerského zájmu k rezidencím a přetrvávající poptávka firem po kvalitních prostorách v prestižních lokalitách, budou znamenat zvýšení nájmů, díky kterému se následně developerům bude opět vyplácet výstavba kanceláří. V Českomoravské Nemovitostní vidíme, že budovy třídy A v kvalitních lokalitách se v budoucnu stanou ještě atraktivnějším aktivem, omezená nabídka a stabilní poptávka vytváří podmínky pro postupný růst nájemného i hodnoty nemovitostí. Není to však žádná revoluce, spíše pozvolný trend, který se projeví v horizontu několika let.
